Può il 2026 segnare la fine del real estate e turismo in medio oriente e Dubai ?

Il 28 febbraio 2026 gli Stati Uniti e Israele hanno avviato un’operazione militare congiunta contro l’Iran, dando inizio alla fase più acuta del conflitto mediorientale degli ultimi decenni. In risposta, le Guardie della Rivoluzione Islamica hanno lanciato ondate di attacchi missilistici e con droni contro basi militari USA nella regione del Golfo, coinvolgendo direttamente territori civili ed alcune infrastrutture negli Emirati Arabi Uniti, in Qatar, Bahrein e Kuwait.

Quello che solo in pochi si sarebbero aspettati è diventato realtà, la sensazione di sicurezza e pace che si è sempre respirata in città come Doha, Dubai e Abu Dhabi è stata violata. Questo deve essere visto anche come un atto di risposta del governo Iraniano per spingere la diplomazia dei paesi del golfo che ospitano le basi americane ad agire perchè si trovi una soluzione pacifica al più presto nella regione.

La situazione turistica e geopolitica attuale

Per paesi come UAE e QATAR questo evento segna un precedente storico su cui sarà necessario lavorare moltissimo con diplomazia e marketing ( nella fase post conflitto ) per far percepire nuovamente i loro confini come luoghi sicuri per vivere e per chi fa investimenti.

Gli Emirati Arabi Uniti, il Qatar e l’Arabia Saudita si trovano in una posizione ambivalente: alleati storici degli USA, ma geograficamente esposti agli attacchi di ritorsione iraniani.

Gli UAE in particolare hanno da anni perseguito una politica di ‘neutralità attiva’, cercando di mantenere canali diplomatici aperti sia con Israele (Accordi di Abramo, 2020) sia con Teheran, nella consapevolezza che qualsiasi instabilità danneggi direttamente i loro pilastri economici: aviazione, turismo e real estate.

Il Qatar, che ospita la base aerea di Al Udeid — la più grande base militare USA in Medio Oriente — è particolarmente vulnerabile. Doha ha storicamente mantenuto rapporti più distesi con l’Iran rispetto agli altri Paesi del CCG, ma la crisi attuale la espone a rischi diretti sia militari che economici.

Gli attacchi missilistici ad alcuni hotel di Dubai, Doha e in Bahrain lo dimostrano.

Da alcune statistiche facilmente reperibili online ( come possiamo vedere nelle charts sopra ) si osserva come il mese di Febbraio sia anche uno dei mesi di maggiori affluenza turistica per UAE e QATAR, proprio per questo motivo una disruption del sistema di trasporto aereo a seguito del conflitto adesso è piuttosto impattante sull’ecosistema turistico dei paesi del golfo.

Anche per Dubai adesso siamo nel periodo di maggior affluenza turistica dell’anno insieme al mese di Dicembre per l’arrivo dei vacanzieri nella settimana di Natale.

Il turismo rappresenta uno dei settori più esposti alle crisi geopolitiche per la sua dipendenza dalla percezione di sicurezza. Dubai aveva appena chiuso un 2025 record con 18,72 milioni di visitatori internazionali (dati DLD), con un tasso di occupazione alberghiera del 79%. La crisi attuale interrompe brutalmente questo ciclo espansivo e non solo.

Infatti non sarà soltanto il turismo stagionale ad essere colpito, si crede possa essere al quanto realistico pensare ci possa essere una immediata crisi anche nel settore real estate ( immobiliare ) con eventuali scoppio di bolle del mercato già sotto pressione da una elevata sempre maggiore offerta di appartamenti costruiti negli ultimi mesi senza apparenti compratori seppur i numeri di transazioni immobiliari sia in crescita.

La strategia di espansione turistica di Dubai dovrà confrontarsi con nuove sfide, non soltanto per recuperare la fiducia di città sicura e tranquilla ma anche quelle dei capitali esteri che potrebbero dirottare su altre mete esotiche ma geopoliticamente più sicure. Alcuni vedono nel sud america, in particolare nel Venezuela, location con altissimo potenziale di crescita futura legata ai flussi turistici.

La situazione turistico aeroportuale al 1 Marzo 2026

Le conseguenze immediate sull’aviazione e il turismo sono già severe e documentate:

• Aviazione: Lufthansa ha sospeso fino al 7 marzo i voli da e per Dubai, Abu Dhabi, Tel Aviv, Beirut, Amman e Muscat.
• Low-cost: Wizz Air ha interrotto tutti i voli verso Dubai, Abu Dhabi e Amman con effetto immediato.
• Vettori regionali: Emirates ha fermato le partenze da Dubai; Qatar Airways ha cancellato i voli da e per Doha.
• Connettività Africa–Golfo: EgyptAir ha annullato voli verso Kuwait, Dubai, Doha, Bahrain, Abu Dhabi, Sharjah e altri scali.

Al momento soltanto l’aereoporto internazionale di Muscat sta assorbendo una piccola parte dei voli e dei passeggeri in transito e in fuga dagli Emirati Arabi Uniti. Ad ora ( Domenica mattina 1 Marzo 2026 ) non sappiamo per quanto rimarrà aperto l’aeroporto di Muscat e lo spazio aereo dell’Arabia Saudita, anch’essa coinvolta nel conflitto medio orientale. Al momento risulta ancora aperto lo spazio aereo di Saudi Arabia e Oman come riporta nella seguente grafica FlightRadar24.

Come la chiusura di Hormutz può impattare il turismo mondiale ?

Traffico Marittimo: Lo Stretto di Hormuz — attraverso cui transitano circa 20 milioni di barili al giorno e il 20% del GNL mondiale — ha registrato un calo del 70% del traffico commerciale marittimo.

Seppur molti siti di informazione riportino la chiusura totale dello stretto i gps delle varie navi cargo e petroliere attualmente nello stretto continuano a riportare attività di trasporto e non una chiusura totale dello stretto. Chiaramente la situazione è in continua evoluzione e può cambiare da un giorno all’altro.

La disruption dello stretto avrà naturalmente implicazioni economico finanziarie mondiali ancora da stimare, si deve tenere conto che dallo stretto di Hormutz transita il 20% della produzione mondiale di petrolio e il 30% della produzione mondiale di GNL ( gas liquefatto trasportato via mare ).

Una continuata chiusura parziale e totale dello stretto porterà i prezzi del greggio ad aumento stimato anche del 80/90%.

Aumento che inevitabilmente si ripercuoterà sul costo del carburante e quindi anche sul prezzo dei biglietti aerei e navali. E’ ancora presto per farlo ma non sarebbe stupido pensare a rapidi aumenti dei prezzi anche dei voli low cost e del costo di una vacanza in crociera anche del 30%.

Solitamente gli aumenti non sono immediati, ma si attivano sempre con un piccolo delay di qualche settimana.

Il mercato immobiliare di Dubai, il più esposto e più resiliente

Dubai si trova in una posizione paradossale: è la città più esposta mediaticamente (l’attacco alla Palm Jumeirah ha fatto il giro del mondo), ma anche quella con i fondamentali più solidi per assorbirne i colpi. Diversi fattori strutturali proteggono il mercato:

• Struttura acquisti: 86% delle transazioni avviene in contanti, riducendo il rischio di crisi di liquidità bancaria.
• Macroeconomia: Il PIL degli UAE è atteso al +5% nel 2026 (IMF), il tasso più alto tra i Paesi CCG e ben sopra la media mondiale.
• Supporto pubblico: Il governo degli UAE ha dimostrato storicamente capacità di intervento rapido con misure fiscali e di stimolo (come durante la Primavera Araba).
• Effetto rifugio: La domanda di Dubai come ‘safe haven’ regionale tende paradossalmente ad aumentare nei periodi di crisi nei Paesi vicini.

Possiamo stimare quindi 3 tipologie di scenari.

Doha, il mercato più vulnerabile

Il Qatar si trova nella posizione più difficile tra i tre mercati analizzati. La presenza della base militare americana di Al Udeid la rende un obiettivo potenziale diretto per gli attacchi iraniani, come già dimostrato dalle esplosioni registrate il 28 febbraio 2026. Il mercato immobiliare di Doha, pur beneficiando ancora del legacy post-Coppa del Mondo (crescita della domanda nei compound di lusso, riqualificazione di Lusail e West Bay), è più vulnerabile a uno shock di fiducia.

Le comunità recintate di fascia alta a Doha, che avevano attirato forte interesse da parte di espatriati e investitori internazionali, potrebbero subire pressioni al ribasso sui canoni locativi nell’ordine del 15–25% qualora si prolungasse l’instabilità. Il governo del Qatar, che gestisce uno dei fondi sovrani più potenti del mondo (QIA, con oltre 500 miliardi di dollari di AUM), ha ampie risorse per supportare il mercato domestico, ma la percezione di rischio internazionale potrebbe comunque ridurre i flussi di capitali esteri.

Investimenti turistici nel golfo, le variazioni attese

Il settore degli investimenti nell’hospitality e nel turismo del Golfo era in pieno boom prima della crisi. Mega-progetti come Neom in Arabia Saudita, l’espansione di Yas Island ad Abu Dhabi e il piano Dubai 2040 assorbivano miliardi di dollari di investimenti privati e pubblici. La crisi mette ora sotto pressione l’intero pipeline di sviluppo.

Quali potranno essere gli effetti sulla pipeline di sviluppo turistico ?

• Cantieri: Sospensione o rallentamento dei progetti in fase di cantiere nelle zone più esposte (Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Lusail a Doha).
• M&A e acquisizioni: I closing di nuove operazioni di M&A e acquisizioni di asset alberghieri sono attesi in stallo per almeno 60–90 giorni, in attesa di chiarezza sulla traiettoria del conflitto.
• Rendimenti: I rendimenti attesi nel settore hospitality (tipicamente 6–9% lordo nel segmento lusso Gulf) potrebbero contrarsi verso il 4–5% a causa del calo dell’occupazione.

Arabia Saudita: L’Arabia Saudita — attore emergente degli investimenti turistici con Vision 2030 e Neom — potrebbe paradossalmente beneficiare di minori attacchi diretti rispetto agli EAU, mantenendo il momentum dei grandi progetti.

Una considerazione finale è d’obbligo.

Seppur gli stati del golfo sarebbero molto impattati inizialmente da un conflitto duraturo nella zona, perchè vedrebbero collassare il turismo e l’afflusso di capitali finanziari nelle loro banche. Il mercato immobiliare che si congelerebbe inizialmente, potrà godere ripartire forte con la fine del conflitto anche per la ristrutturazione del paese.

Allo stesso tempo ( se non saranno bombardate le raffinerie come nelle precedenti guerre del golfo ) un aumento continuato dell’instabilità geopolitica in medio oriente sosterrà le quotazioni delle materie prime ( gas e petrolio ) di cui sono molto ricchi quei territori favorendo una ripresa delle entrate economiche relative alla vendita dei prodotti energetici dei paesi del golfo.

Il fattore che per noi è fondamentale non venga perso è la percezione di sicurezza nei territori attualmente sotto attacco. Il turismo di Qatar, UAE, Bahrain e Saudi Arabia verte soltanto attorno a questo punto. I visitatori si devono sentire sicuri.