Il real estate a Dubai : scoppio della bolla o opportunità ?

Il mercato del real estate a Dubai e Abu Dhabi è davvero sull’orlo del precipizio ?

Recentemente nutriamo una certa tenerezza per chi si ostina a dire che Dubai e gli Emirati Arabi Uniti sono ancora il luogo dove stare per chi fa investimenti nel real estate. Quanto meno è difficile avere ( anche alla luce dei recenti avvenimenti geopolitici ) questa certezza.

Questi personaggi che ormai spopolano sui social vivono un conflitto di interessi perenne e mi ricordano molto l’orchestra del Titanic che continuava a suonare nel mentre che la nave stava affondando per tranquillizzare la folla impazzita.

Il loro conflitto di interessi è infatti abbastanza evidente ed è basato sul fatto che molti di loro hanno business che ruotano sull’arrivo di capitali esteri ( vostri ) per investimenti in UAE sui cui loro prendono una provvigione. Non è soltanto il real estate, anche personaggi del web che si occupano di vacanze a Dubai o hanno attività commerciali a Dubai.

Il trend sta invertendo ? o presto ci saranno occasioni ?

Un investitore attento dovrebbe in prima istanza sapere riconoscere quando un trend di investimento si rompe o sta per rompersi perchè è arrivato alla fine; in particolare deve saper riconoscere quando il margine di guadagno inizia ad essere basso e quando le opportunità stanno terminando. In poche parole quando i rischi sono maggiori dei possibili rendimenti.

Non tutti sanno e si rendono conto che niente è eterno, la nostra vita è ciclica, i grandi imperi del passato hanno attraversato fasi di grande benessere ed espansione economica, ad altri di grande depressione, in modo ciclico. Da sempre avviene questo in ogni campo, dalla vita sociale, allo sport, alla finanza a qualsiasi ambito.

Dopo che si raggiunge il top, solitamente si va verso il bottom e poi si riparte. La discriminante è capire quanto durano le fasi di bottom del mercato, perchè in alcuni casi la durata della nostra vita potrebbe non essere sufficiente per assistere alla ripresa.

Di seguito vi riportiamo l’andamento del Dubai Real Estate Market Index e il grafico di borsa di EMAAR ( principale contractor e costruttore di Dubai ). Entrambi in una settimana han perso quasi il 30% del loro valore. gli investitori infatti per paura di un coinvolgimento prolungato degli Emirati Arabi Uniti nel conflitto stanno uscendo dagli investimenti in UAE.

Il bravo investitore deve soltanto capire in quale fase di mercato si trova, se si trova nella parte del top, se in quella di mezzo o in quella del bottom. Un investimento, infatti è più redditizio se fatto in una fase di ripresa di un certo mercato ( una volta invertito il trend ) piuttosto che cercando di prendere qualcosa a sconto in un mercato che ipoteticamente potrebbe continuare a crollare. Comprare una villa a Dubai oggi a sconto del 20% rispetto ai prezzi di Gennaio 2026 potrebbe essere ugualmente un fallimento finanziario se i prezzi crollassero di un altro 20% e poi stagnassero per anni.

Rischi e opportunità dell’investimento in real estate in UAE

Vediamo quali sono i rischi :

Oversupply: Sono previste circa 60.000 nuove unità annue fino al 2028; questo potrebbe frenare la crescita dei prezzi degli appartamenti. Se ci aggiungiamo il conflitto in essere potrebbero esserci a breve sul mercato tantissimi appartamenti lasciati vuoti dagli ex-pat tornata in patria.

Sentiment Geopolitico: Il rischio di un calo del turismo potrebbe influenzare negativamente gli affitti brevi (Airbnb style).

Vediamo quali sono le opportunità :

Tassi di interesse: Una possibile riduzione dei tassi nel corso del 2026 potrebbe favorire i mutui e sostenere il segmento “mid-market”.

Crescita Popolazione: La popolazione continua a crescere, alimentando una domanda reale e non solo speculativa. Il flusso turistico però deve ripristinarsi totalmente a breve.

Analisi dei dati tramite software di AI

Sono stati creati per questo dei software ( dei portali web ) che tracciano l’andamento dei listing delle properties in vendita a Dubai e Abu Dhabi con relativa percentuale di sconto aggiunto ogni settimana.

Il sito che si chiama : https://www.panicselling.xyz/dubai/ fa uno scanning giornaliero degli annunci di vendita a Dubai e Abu Dhabi e con i dati storici ne osserva l’andamento del prezzo e l’eventuale ribasso. Attualmente possiamo vedere ribassi dell’ordine anche del 15% su ville di svariati milioni di dollari.

Altri software di analisi sono nati per tracciare i flussi in uscita da Dubai. In particolare vi parliamo di Dubai Capital Exodus : https://jovial-truffle-a4b1eb.netlify.app/

Molti allora potrebbero chiedersi, Dubai ha raggiunto la fine del suo ciclo di splendore nel real estate ? .. non è semplice dare una risposta esatta e precisa, ma sicuramente i recenti avvenimenti geo-politici devono farci accendere un’alert molto grande.

Dubai vive una sorta di trade off costante, il prezzo di essere in una zona geopolitica calda è compensato dal fatto che le tasse sono quasi inesistenti. Ma quando il contesto geopolitico non permette più che quella sia una zona tranquilla cosa accade ? Basta il tax free per attirare investitori ?

Probabilmente no.

Pensiamo anche ad un altro aspetto : l’approvigionamento idrico dei paesi del golfo come UAE, Qatar, Bahrain e Arabia Saudita. Un danneggiamento degli impianti di desalinizzazione creerebbe più danni di una bomba sull’aereoporto. Questi paesi non hanno fiumi o laghi, tutta l’acqua che hanno è ottenuta per depurazione e desalinizzazione da quella del mare.

A questo punto allora conviene ad andare ad analizzare il mercato del real estate di Dubai e Uae fino ad inizio 2026. Quello che possiamo notare è che sembra che il mercato fosse già in rallentamento da qualche mese e che i volumi di vendita fossero già in diminuzione.

Se ci mettiamo anche che le principali compagnie aeree internazionali ( British Airways, Klm ecc ) hanno sospeso i voli per Dubai fino a fine Marzo 2026 la situazione non sembra molto rosea.

Oltre alle principali compagnie aeree internazionali che stanno limitando gli accessi a Dubai, nella mattina di Giovedi 12 Marzo 2026 è stata riportata la news che CitiBank ( una delle principali banche al mondo con sede in USA ) avrebbe chiuso temporaneamente tutte le filiali in UAE . Vi riportiamo qui la news di Reuters : https://www.reuters.com/world/middle-east/citibank-closes-uae-branches-temporarily-precautionary-measure-2026-03-12/

Se quindi cerchi il “colpo” speculativo veloce, il momento d’oro potrebbe arrivare presto, a patto che ci sia una fine della guerra presto e che si conosca già il mercato tale da avere una conoscenza ampia delle zone dove cercare.

Se invece si crede di trovare ottime offerte molto facilmente allora è meglio cambiare aria e magari andare a guardare in sud america ( Venezuela o Argentina ) dove la situazione geopolitica sembra ben più stabile del contesto medio orientale.